2018年1月9日，《北京房地產(chǎn)的投資機會》講座在清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院舜德樓116教室如期舉行，此次講座由清華MBA學(xué)生私募基金俱樂部主辦，私募基金俱樂部主席崔雪桐全程主持。

本次活動邀請到的嘉賓是清華第一房產(chǎn)IP、房地產(chǎn)界的精準(zhǔn)風(fēng)向標(biāo)——北京拆哥。拆哥畢業(yè)于清華大學(xué)土木水利學(xué)院，是人民日報、中國經(jīng)濟周刊、俠客島的特約撰稿人，同時也是北京廣播電臺的特約嘉賓。

近年來，對于房地產(chǎn)話題的討論熱度始終居高不下，本次活動的舉辦也吸引了大批對房地產(chǎn)投資感興趣的各界人士的關(guān)注?；顒宇A(yù)發(fā)布后，報名人數(shù)就迅速爆滿，活動舉辦當(dāng)天，現(xiàn)場更是座無虛席。本次活動同步在毛豆網(wǎng)在線直播。

本次講座中，拆哥毫無保留地分享了他本人關(guān)于房地產(chǎn)的看法和對目前房產(chǎn)投資機會的分析，分別從權(quán)益的游戲、周期疊加的輪動、房地產(chǎn)嶄新時代、北京房地產(chǎn)版塊和房產(chǎn)的避坑建議五個方面為大家介紹了滿滿的干貨。

關(guān)于房價周期，拆哥認(rèn)為，在北京過去的一輪12年中，剛好完整地走過四個周期輪回，3年為一起訖。房價低點分別出現(xiàn)在了2008年、2011年、2014年。推算下來，2017年難逃一跌。以第四個周期（2015年至今）的北京房市來看，其中2015年1月至2017年3月為上漲階段，具體來看：2015年3月，房貸開始放松（對于商貸，凡將以前貸款結(jié)清的再貸可被認(rèn)定為首套），這使得2015年北京房價開始回暖，到2015年底，成交量大幅抬頭，價格微微提升。2016年春節(jié)后，北京房地產(chǎn)市場開始前所未有的爆發(fā)！從3月起，北京二手房瘋漲，在3月底深圳、上海加強調(diào)控背景下，北京無動于衷。經(jīng)歷4-6月房價微漲后，7、8兩月北京房價繼續(xù)爆發(fā)！2016年的暴漲，以“930”的調(diào)控為節(jié)點，10、11月穩(wěn)定了兩個月，到12月又開始稍微抬頭。到2017年1月開始逐步放量，隨著1月底2月初春節(jié)的結(jié)束，2月迎來了爆發(fā)，直到“317”新政加碼。

拆哥認(rèn)為，從2017年4月至今是第四個周期的下跌階段：2016年“930”北京的假調(diào)控加劇了2017年前兩三個月的購房恐慌，而2017年“317”的核彈級調(diào)控出臺，讓北京住宅市場直接冰封5個月。目前，北京房價較2017年3月17日之前普遍下跌10-20%不等，一度下探到2016年9月30日之前的水平，目前回穩(wěn)到2016年10月到2017年2月間的水平。

對于北京當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境，拆哥向大家分享到，北京已經(jīng)全面進入存量房時代。近10年來，北京的住宅成交數(shù)據(jù)表明，二手房成交量占總成交量的70%左右，且占比上升趨勢明顯，在2016年已經(jīng)達(dá)到了83%，2017年受317調(diào)控影響，在二手房成交量腰斬的情況下，二手房成交量依然占到了總成交量的82%。目前北京二手房存量750萬套，并以每年5-8萬套的速度遞增。

而從當(dāng)前的人口凈流入趨勢來看，自2011年以來，北京一直保持著人口凈流入。在中國北方城市中北京一家獨大，存在著非常強的“虹吸效應(yīng)”。然而，從2017年起由于“疏非控人”帶來的人口流入扭曲，京滬人口出現(xiàn)負(fù)增長。

盡管如此，拆哥認(rèn)為，當(dāng)前北京住房的改善型需求仍然強勁。從數(shù)據(jù)來看，北京首次置業(yè)群體占比僅為35%，改善型換房（包括添置）需求依然為市場的主力客群，占比達(dá)到65%，這一比例較“317”政策之前的75%雖然有所下降，但是仍為市場需求的中堅力量。

接下來，拆哥又向大家具體介紹了北京房地產(chǎn)的版塊劃分，并提供了中肯的買房避坑建議，具體包括：

1）70年“住改商”不買：住改商后，屬于兩不靠。一方面，設(shè)計和物管完全沒有居住感，住宅的置業(yè)人群不會買；另一方面，因為管理散亂，樓宇品質(zhì)和租金水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，所以按照租售比反算，賣價也不高。同時因為基本都是soho小戶型，在里面從商和從業(yè)的公司實體一般規(guī)模較小，基本都考慮租房，而不是購買、擁有產(chǎn)權(quán)。

2）要注意大面積的流動性陷阱：55㎡以上的開間不買，75㎡以上的一居不買，

，120㎡以上的兩居不買，150㎡以上的三居不買，180㎡以上的四居或者享受級平層不買。

3）不利因素不買：包括臨近車庫出入口和坡道、衛(wèi)生間在戶型中央、缺角嚴(yán)重、廣場偽園林等情況。

4）慎重選擇旅居地產(chǎn)。

5）注意小面積的陷阱：“合院”，聯(lián)排別墅的變種，前后兩排，四家的露臺貼在了一起，這種圍合的“小院”沒有私密性。

在分享過后的問答環(huán)節(jié)中，大家的提問熱情高漲，對于買房、換房、未來北京的房價走勢、房市政策等問題向拆哥進行了熱烈的提問。由于時間關(guān)系，拆哥共回復(fù)了現(xiàn)場提出的9個問題和線上觀眾提出的5個問題。最后，在全場的熱烈掌聲中，本次活動圓滿結(jié)束！

【關(guān)于清華MBA學(xué)生私募基金俱樂部】

清華MBA學(xué)生私募基金俱樂部致力于清華學(xué)生和校友搭建一個投資經(jīng)驗交流和機會分享的平臺，俱樂部吸納從事基金、證券、銀行、信托的專業(yè)人士和對投資感興趣的同學(xué)校友作為會員，為會員提供相關(guān)的信息、咨詢、資源整合等方面的服務(wù)，定期舉辦投資主題的講座和交流會，實現(xiàn)長期緊密的交流合作，走向共贏，再次擴大清華在投資領(lǐng)域的影響力。我們將以公益、開放、共享為目標(biāo)，匯聚社會各界的力量。我們堅信，私募基金將成為推動中國未來經(jīng)濟發(fā)展的引擎。

供稿：2017級MBA 在職一班 崔雪桐